INOA Gayrimenkul ve Proje Ofisi Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Tufan, gayrimenkul sektöründe ezber bozan yeni iş modellerini ve yatırımcılara sundukları sıfır inşaat maliyetli konut edindirme sisteminin tüm detaylarını Gazete Nazilli ile paylaştı.
İmtiyaz Sahibi Mehmet Kamış’ın sorularını yanıtlayan Tufan, “Şirketimiz, herkesi değişim ve yeniliğe davet ederken, kendisi de sürekli gelişime açık, sürdürülebilir bir yapı sunuyor” dedi. İşte o röportaj…
INOA kimdir ve hangi alanlarda faaliyet gösteriyor?
– INOA Gayrimenkul & Proje İş Geliştirme Ofisi olarak 5 yıldır sektörde aktif bir şekilde faaliyet gösteriyoruz. Yolculuğumuz tamamen bir “ihtiyaçtan” doğdu. Bu kapsamda ilk projemizi 2018 yılında hayata geçirdik. INOA olarak temel odağımız; arsa katılım paylı ve sıfır inşaat maliyetli konut projeleri üretmektir.
Bunun yanı sıra, sektöre değer katan stratejik iş geliştirme projeleri de üretiyoruz. Bu kapsamda OYAK modeli (kooperatif mantığı) ile Egejan Tarım Gıda A.Ş.’yi kurduk. 52 ortaklı bu şirketimizle, bölgedeki atıl tarım arazilerini ekonomiye kazandırıyoruz. Ayrıca kurulum çalışmalarını hızlandırdığımız zeytinyağı entegre tesisimizde üreteceğimiz ürünleri, kendi markamızla küresel pazara taşımayı hedefliyoruz.
Bu sürece somut bir örnek verebilir misiniz? Sistem tam olarak nasıl işliyor?
– Arsa Değerleme ve Projelendirme: Diyelim ki değerli bir arsanız var ve satmak istiyorsunuz. Ancak piyasa koşulları nedeniyle kimse arsanıza hak ettiği gerçek değeri vermiyor ya da toplam meblağ büyük olduğu için alıcı çıkmıyor. Bu aşamada INOA olarak devreye giriyoruz; arsanız üzerinde plan, proje ve mimari olarak ne yapılabileceğine dair detaylı bir fizibilite çalışması hazırlıyoruz.
Katılım Ortaklığı Modeli: Yaptığımız analizler sonucunda, bir arsadan 40 dairelik bir proje çıktığını ve bölgedeki müteahhitlerin %40 kat karşılığı bu işe gireceğini öngörüyoruz. Bu da arsa sahibine 16 daire kalması demektir. Bu noktada arsayı tek bir kişiye satmak yerine, konut sahibi olmak isteyen 16 kişilik bir yatırımcı grubuyla birlikte satın alıyoruz.
Düşük Maliyetle Konut Sahibi Olma: Bu sistem bir anlamda kooperatif mantığıyla çalışıyor ancak tamamen kurumsal bir şirket güvencesiyle yönetiliyor. Şöyle örneklendirelim: Bugün piyasada hazır bir 2+1 dairenin satış bedeli 5 milyon TL olsun. Bizim modelimizde ise katılımcılar ikişer milyon TL arsa katılım payı ödüyor. Ardından projeyi kat karşılığı müteahhit firmaya teslim ediyoruz. Böylece katılımcılar hiçbir inşaat maliyetine katlanmadan, piyasa fiyatının çok daha altında bir bedelle daire sahibi oluyor.
“ARSA KATILIM PAYLI” MODEL NEDİR?
Sıfır İnşaat Maliyeti ve Tapu Güvencesi: Bu model, yatırımcının sadece arsa maliyetini karşıladığı, inşaatla ilgili hiçbir ek maliyete veya riske karışmadığı bir iş geliştirme projesidir. Katılımcı sadece arsa payını öder ve arsa tapusunu doğrudan kendi üzerine alır. Karşılıklı hukuki güvence adına sözleşmemize şu şartı ekliyoruz: “Sistem kapsamında arsa katılım payı karşılığında daire hakkınızı teslim ediyoruz, ancak bize inşaat yapma yetkisi vermeniz gerekiyor. Bu yetki herhangi bir aşamada iptal edilirse, alınan arsa payının şirkete geri iade edilme zorunluluğu vardır.”
Çift Taraflı Risk Yönetimi: Bizim en büyük sermayemiz karşılıklı güvendir; bu yüzden yatırımcının riskini sıfıra indiriyoruz. Yatırımcılar arsa tapusuna sahip oldukları için şu güvenceye sahiptir: “Elimizde arsa payımız var; eğer şirket bu süreci tamamlayamazsa, projeye giren ortaklar olarak toplanıp kendimiz bir müteahhit bularak inşaatı tamamlatabiliriz.” INOA olarak biz de sistemin yürütülebilirliği adına her projede mutlaka kendi hissemizle yer alarak elimizi taşın altına koyuyoruz.
Somut Başarı Rakamları: Bu profesyonel yönetim modeli sayesinde bugüne kadar başarıyla 9 proje tamamladık. Bu projelerle yaklaşık 600 kişiyi hem konut sahibi yaptık hem de kazançlı bir iş geliştirme modeline dahil ettik.
Müteahhitle nasıl anlaşıyorsunuz ve teknik şartnamede neler yer alıyor?
– Kurumsal ve Güvenli Sözleşme Modeli: Projeyi biz geliştirdiğimiz için müteahhitlerle TOKİ benzeri, güçlü yüklenici anlaşmalar imzalıyoruz. Yatırımcılarımızı korumak adına sözleşmelerimize şu 3 kritik maddeyi ekliyoruz: 1- Müteahhit, toplam inşaat maliyetinin %40’ını bize teminat olarak göstermek zorundadır… 2- Müteahhit projede sadece yapımcı firma olarak yer alır; arsa üzerindeki tüm hukuki yetki bize aittir… 3- Müteahhit 3 ay içinde inşaata başlamaz veya projeyi yarım bırakırsa, sözleşmeyi tek taraflı feshedip inşaatı devralma hakkımız vardır. Bu durumda müteahhit hiçbir hak iddia edemez.
Sıkı Denetim ve Finansman Desteği: Teknik şartnameyi kendi mimar ve mühendis kadromuzla hazırlıyor, A sınıfı malzeme şartı koşuyoruz. Şartname dışı malzeme tespiti halinde tek taraflı fesih hakkımızı kullanıyoruz. Müteahhit, projenin %95’ini tamamlamadan hak ediş tapularını alamıyor. Ayrıca finansman sorunu yaşanmaması adına, müteahhidin hak ettiği dairelerin satış ve pazarlamasını INOA olarak biz üstleniyoruz. Örneğin; 3 ay içinde satılması gereken 10 daire varsabuna satış garantisi vererek nakit akışını güvenceye alıyoruz.
Peki, söz konusu daireler satılmadığında ne oluyor?
– Geri Alım Garantisi ve Tam Odaklanma: Dairelerin satılmaması durumunda INOA olarak devreye giriyor ve direkt satın alma garantisi veriyoruz. Böylece müteahhit, her halükarda hak edişini 3 ay içinde nakit olarak alacağını biliyor. Pazarlama ve satış süreçlerinin tamamını üstlendiğimiz için müteahhit nakit akışı kaygısı taşımıyor; tüm odağını sadece inşaatı zamanında ve kaliteli bir şekilde tamamlamaya ayırıyor.
Bu yaklaşım bir risk mi, yoksa cesaret mi? Bu finansal gücü ve bütçeyi nasıl sağlıyorsunuz?
– Güvene Dayalı Yatırım Ağları: Bu yaklaşım bir risk değil, arkasında güçlü bir topluluk ve güven olan bilinçli bir stratejidir. Geçmişte teşkilatta görev yapmış olmamızın verdiği kurumsal güven sayesinde, başta çok sayıda jandarma ve silahlı kuvvetler mensubu olmak üzere geniş yatırımcı ağına sahibiz. Duyuru ve projelerimizi de oluşturduğumuz iletişim kanallarında paylaşıyoruz. Ayrıca ilk aşamadaki 16 kişilik çekirdek yatırımcı grubumuz, referans mantığıyla bünyemize sürekli yeni yatırımcılar kazandırıyor.
Kesintisiz Finansman ve Alım Gücü: Bu güçlü ekosistem sayesinde müteahhidin pazarlama sorunu tamamen ortadan kalkıyor. Projelerde hedeflenen katılımcı sayısına tam ulaşılamasa bile (örneğin 16 kişi yerine 10 kişi gelse dahi) eksik kalan kısmı INOA olarak biz tamamlıyoruz. Firma olarak bu satın alma gücüne ve bütçeye sahibiz. Böylece hem projeyi güvenceye alıyor hem de müteahhide kesintisiz bir kaynak yaratıyoruz.
NEDEN INOA?
INOA; yeni inovasyon, yenilikçilik, sürekli kendini yenileyen ve yeni iş alanları geliştiren vizyonu temsil eder. İngilizce kökenli bir tabir olsa da günümüzde yenilikçi iş modellerini tanımlamak için sıkça tercih ediliyor. Şirketimiz, herkesi değişim ve yeniliğe davet ederken, kendisi de sürekli gelişime açık, sürdürülebilir bir yapı sunuyor.
Temel amacımız; özellikle ekonominin daraldığı bu dönemde, küçük ve orta ölçekli bütçeye sahip olan ve konut sahibi olmak isteyen vatandaşlarımızı doğru zeminde buluşturmaktır. Gayrimenkul üreticilerini, arsa sahiplerini ve yatırımcıları tek bir çatıda bir araya getirerek tüm süreci profesyonelce yönetiyoruz.
Peki, inşaat aşaması ve denetim süreçleri nasıl ilerliyor?
Sıkı Şantiye Denetimi: İnşaat sürecinin her aşamasında müteahhit ile birlikte sahadayız. Kendi mimar ve mühendislerimizden oluşan şantiye ekibimiz, inşaatın gidişatını ve kullanılan malzemelerin kalitesini sürekli denetliyor. Kurduğumuz bu sıkı denetim mekanizması sayesinde, müteahhit hak edişlerini alabilmek için işi zamanında ve eksiksiz bitirmek üzere hareket ediyor. Bu koordinasyon hem bizim hem de üyelerimizin hedeflerine hızla ulaşmasını sağlıyor.
Başarı Öyküsü ve Akbük Projesi: Sistemin başarısını somut bir örnekle açıklayabiliriz. İki yıl önce 850 bin TL’den sunduğumuz Akbük projemizdeki 2+1 dairelerin şu anki piyasa değeri 7 milyon TL’ye ulaştı. 2024 yılında temelini attığımız 72 dairelik (1+1, 2+1 ve 3+1) Inoa Hills Akbük projemizde ise 15 Haziran’da anahtar teslimlerini gerçekleştiriyoruz. Bu devasa projeyi sadece 2 yılda tamamladık ve satışa sunduğumuz dairelerden yalnızca 16 adet kaldı.
Seçkin Yatırımcı Profili: Projelerimizdeki yatırımcı kitlemizin dağılımı da sistemimize olan güveni özetliyor: Katılımcılarımızın %25’ini yurt dışı yatırımcıları, %25’ini TSK mensubu dostlarımız oluşturuyor. Geri kalan çoğunluğu ise üst bürokrasi ve büyükşehirlerde yaşayan, orta segmentteki iş insanlarımızdan meydana getiriyor.
